Aún hoy en día es muy común la idea de que para hacer una casa en un pueblo pequeño no hace falta proyecto.
Esto es debido a que hasta hace relativamente poco era así. En los pueblos pequeños, esos de 200-300 habitantes o menos, el alcalde del pueblo daba la licencia sin necesidad de presentar ningún proyecto.
Pero hoy en día, en todos los pueblos de España se exige proyecto
A día de hoy, es obligatorio por ley que todas las nuevas viviendas que se construyan se hagan en base a un proyecto redactado por un técnico cualificado, un arquitecto. De manera que se garantice el cumplimiento de unos mínimos de calidad, salubridad y ornato público.
Cuando se trata de municipios muy pequeños y no cuentan en su plantilla con un arquitecto municipal, son las diputaciones provinciales quienes supervisan esos proyectos.
Pero si de toda la vida se han construido casas y nunca se ha pedido proyecto
Es cierto que hasta hace relativamente poco no se pedía. Pero desde mediados de los años 80 comenzó a generalizarse en toda España y desde hace 20 no existe ningún ayuntamiento que no lo pida.
Sí, al menos desde hace 20 años se pide.
Entonces ¿no me van a dejar hacer la casa como me dé la gana?
A muchos clientes les sorprende que se exija cumplir con normativas en la vivienda que van a construir en su pueblo. Tienen arraigada la idea de que en ese terreno que perteneció a su familia durante generaciones pueden hacer lo que quieran y como quieran.
Y es que hasta hace 40 años así era. Seguramente nuestros padres se hicieron la casa en el pueblo sin proyecto y a su gusto, sin que nadie les dijese nada.
Los proyectistas de esas casas sin proyecto eran los propios albañiles del pueblo que realizaban un croquis de cómo se iba a distribuir la casa y se lo presentaban al cliente. Luego durante la ejecución de la obra se replanteaban las habitaciones e iban los dueños a ver si les parecían grandes o pequeñas…
Un buen proyecto sirve para ahorrar durante la obra y después…
Aunque parezca que el arquitecto corta la libertad del promotor, lo cierto es que siempre se ciñe a sus gustos y necesidades, adaptándolas a las normativas vigentes.
El arquitecto siempre va a favor del cliente
Recientemente se ha modificado el Código Técnico de la Edificación CTE y se han endurecido las medidas de ahorro energético, obligando a aislar mucho mejor las viviendas.
Es cierto que este mayor aislamiento encarece la construcción, pero en el medio plazo supondrá una drástica disminución de la factura energética. Suponiendo un ahorro considerable en el mantenimiento de la casa.
Otras veces, la propia normativa urbanística del lugar nos obliga a guardar una estética determinada. Quizá esa estética no sea la idea que tenía en mente el cliente, pero hay que pensar que si alguien se va a un pueblo por el encanto que tiene, si cada uno se hace la casa como quiere, el pueblo perderá esa homogeneidad arquitectónica y ese encanto.
Muchos ven el proyecto como un impuesto y van al arquitecto más barato
Bajo mi punto de vista esto es un error, y un error que no abarata la vivienda sino que la encarece.
Por suerte o por desgracia existen arquitectos que redactan proyectos “quita-multas” por muy poco dinero. Pero son proyectos que luego en la obra no valen más que para “calzar el andamio”, pues no dan solución a los problemas de la obra.
Un buen proyecto tiene un buen cálculo de estructuras, optimizando el hormigón y el acero, dimensionando adecuadamente los elementos estructurales y de esa forma garantizando la seguridad de quienes van a habitar la casa pero también reduciendo costes.
Siempre pongo el mismo ejemplo: los albañiles suelen colocar vigas y pilares “a ojo”, basados en su experiencia, pero siempre del lado de la seguridad. Quizá un HEB-300 no parezca mucho más grande que un HEB-280, pero pesa el doble, y cuesta el doble.
Solo con colocar los perfiles adecuados en la estructura y no otros sobredimensionados, tenemos un ahorro superior al coste de un buen proyecto…
Mi consejo del día
Si tienes la suerte de poderte hacer una casa en tu pueblo, busca un buen arquitecto que te haga un buen proyecto.
Ciertamente tiene un coste, pero es mejor gastar un poco en eso y luego disfrutar de una casa bien pensada. Al fin y al cabo en la fase de proyecto se toman decisiones que luego van a condicionar para bien o para mal el bienestar dentro de la vivienda. Mejor tomar esas decisiones con calma y de la mano de un profesional.
Piensa que el coste no es tal, de hecho es una inversión que va a retornar a tu bolsillo de manera inmediata: abaratando la construcción al elegir los materiales adecuados y dimensionando de manera adecuada las estructuras y abaratará el mantenimiento de la vivienda al reducir la factura energética.
Buenas tardes si tengo una casa me ase falta de un proiecto o si cambió el techo de una casa ase falta de un proecto. para sacar una licencia gracias
Buenas.
Pues lo primero que debe hacer es consultar con el ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda.
Según cada administración a veces piden Memoria Valorada o Proyecto
Buenos días.
Tenemos un corral de unos 160 m, en un pueblo y anexo tiene un almacén de unos 40m. Mi pregunta es si para hacer una casa en ese terreno, necesito proyecto o se puede poner como una reforma del almacén.
Muchas gracias.
Buenas.
Para construir una vivienda en un terreno donde existe un corral y un almacén anexo, la normativa española exige distinguir claramente entre una obra nueva y una reforma con cambio de uso. Ambas opciones tienen implicaciones técnicas y administrativas que conviene analizar:
1. ¿Es necesaria la figura de proyecto técnico?
• Construcción de una vivienda nueva: Si tu objetivo es edificar una casa desde cero, incluso aprovechando parte del almacén y el corral, la ley exige un proyecto arquitectónico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. Este proyecto debe cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), además de obtener una licencia de obra mayor otorgada por el ayuntamiento. Sin dicho proyecto y licencia, no es posible edificar legalmente una vivienda.
• Reforma del almacén con cambio de uso a vivienda: Si tu intención es convertir el almacén existente en vivienda, necesitas igualmente presentar un proyecto técnico de cambio de uso elaborado y visado por arquitecto. No basta realizar una “reforma simple”; el cambio de uso implica adaptar el inmueble a los requisitos de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética y seguridad, que solo un proyecto puede certificar.
2. Tramitación administrativa: licencias y permisos
• Licencia de obra mayor: Tanto para obra nueva como para reforma con cambio de uso, necesitas solicitar una licencia que autorice el proyecto en el ayuntamiento. El expediente debe incluir todos los documentos técnicos y cumplir con las ordenanzas urbanísticas locales y las normativas autonómicas, que pueden variar en aspectos concretos (distancia a linderos, superficies mínimas, etc.).
• Inspección y acta de final de obra: Las autoridades locales inspeccionarán la obra para verificar que respeta el proyecto presentado. Una vez finalizadas las obras, necesitarás solicitar la licencia de primera ocupación y modificar las escrituras en notaría y en el Catastro para registrar el nuevo uso como vivienda.
3. Compatibilidad urbanística y tipo de suelo
• Suelo urbano o urbanizable: Solo es posible construir una vivienda si el terreno se encuentra en suelo urbanizable o urbano, y cumple con las condiciones mínimas requeridas (superficie, servicios básicos, etc.). Es fundamental consultar en el ayuntamiento si el suelo permite el uso “vivienda” antes de iniciar cualquier trámite.
• Cambio de uso en suelo rústico: Si el almacén/corral está sobre suelo rústico o no urbanizable, debe consultarse la normativa local. Salvo casos excepcionales vinculados a explotaciones agrícolas o ganaderas, la construcción de viviendas en suelo rústico está prohibida y puede ser objeto de sanción grave.
4. Sobre la reforma simple
No es posible convertir legalmente un almacén en vivienda mediante una simple “reforma”; cualquier transformación que implique modificar el uso del inmueble requiere seguir el procedimiento de cambio de uso, con sus exigencias técnicas y administrativas. Realizar obras sin proyecto o sin licencia de cambio de uso puede derivar en sanciones, demolición e incluso responsabilidades civiles y penales.
Conclusión clara
Para construir una vivienda en el corral y almacén que citas, sea obra nueva o reforma con cambio de uso, es imprescindible presentar un proyecto técnico visado por arquitecto y solicitar la licencia urbanística correspondiente en el ayuntamiento. No se puede realizar el cambio legalmente como una reforma simple. Además, verifica la compatibilidad urbanística del suelo mediante consulta municipal antes de iniciar trámites.
Indícame el municipio donde se encuentra y, si lo deseas, te puedo facilitar presupuesto del proyecto que necesitas.