Parcelación de terrenos: La clave para la división y el aprovechamiento de tus fincas
La posesión de un terreno, ya sea rústico o urbano, abre un abanico de posibilidades: desde construir tu propia vivienda hasta segregar una porción para venderla o cederla a tus hijos. Sin embargo, antes de llevar a cabo cualquier acción, es fundamental comprender qué es y en qué consiste la parcelación. Este proceso técnico y legal, vital para la correcta gestión del suelo, es una de las competencias esenciales de profesionales como el aparejador, arquitecto técnico o arquitecto.
¿Qué es la Parcelación?
La parcelación es la división de un terreno, una finca matriz, en dos o más parcelas independientes. No se trata simplemente de trazar una línea imaginaria, sino de un acto que requiere de un proyecto técnico y una licencia administrativa. Dependiendo del tipo de suelo, la parcelación puede ser de dos tipos principales:
Parcelación Urbanística
Se aplica a terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable. Su objetivo es la división del suelo para su posterior edificación, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con la superficie mínima y las condiciones que establece el planeamiento urbanístico local.
Parcelación Rústica
Se realiza en suelo no urbanizable. En este caso, la división debe respetar la unidad mínima de cultivo, que varía según la región y la normativa agraria. Es un proceso más restrictivo, diseñado para evitar la fragmentación excesiva del suelo rural.
El proceso de parcelación o segregación tiene un objetivo claro: que cada una de las parcelas resultantes pueda tener su propia identidad jurídica, con su propia referencia catastral y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El rol del Aparejador y Arquitecto Técnico en la Parcelación
Según el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, la tramitación de expedientes urbanísticos y la gestión de la propiedad inmobiliaria son parte de las competencias de los arquitectos técnicos. La parcelación es un acto que requiere de la intervención de un técnico cualificado para garantizar la viabilidad del proyecto y su correcta ejecución.
La labor del aparejador o arquitecto técnico es fundamental desde el inicio del proceso:
Estudio de viabilidad
Analiza la normativa urbanística y agraria para determinar si la parcelación es posible y qué condiciones debe cumplir.
Proyecto técnico de parcelación
Es el documento que se presenta en el ayuntamiento para solicitar la licencia. Incluye planos de la finca original, planos de las parcelas resultantes, memorias descriptivas y una justificación técnica que demuestre el cumplimiento de la normativa.
Parcelación
Asesoramiento y gestión
Acompaña al propietario en todo el proceso administrativo, desde la solicitud de la licencia hasta la escritura notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Un error en la parcelación puede acarrear problemas legales, sanciones económicas e incluso la imposibilidad de construir en el futuro. Por ello, es crucial contar con la experiencia y el rigor de un profesional.
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