Las viviendas de uso turístico en España deben cumplir con normativas establecidas a nivel estatal, autonómico y municipal. A continuación, se detallan los requisitos vigentes para su regulación y operación.
Requisitos Estatales
Registro Obligatorio:
- Inscripción en el Registro Único de Arrendamientos a través de la Ventanilla Única Digital antes del 1 de julio de 2025.
- Plataforma obligatoria de reporte de datos por parte de intermediarios digitales.
Autorización de la Comunidad de Propietarios:
- Desde abril de 2025, se requiere el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios para autorizar nuevas viviendas turísticas.
- Posibilidad de incrementar hasta un 20% los gastos comunes a estas viviendas.
Requisitos de Habitabilidad:
- Superficie mínima de 25 m² construidos (14 m² por plaza).
- Disponer de calefacción en invierno y refrigeración en verano.
- Mobiliario completo, TV en salón y botiquín de primeros auxilios.
Seguridad y Documentación:
- Cumplimiento de normativas de seguridad (extintores, señalización de emergencia, normativa eléctrica y de gas).
- Seguro de responsabilidad civil obligatorio en algunas comunidades autónomas.
- Certificado de eficiencia energética obligatorio.
- Registro de huéspedes con conservación de datos por tres años.
Obligaciones fiscales:
- Declaración de ingresos ante Hacienda (IRPF o IVA según actividad).
- Tasa turística en comunidades como Cataluña y Comunidad Valenciana.
Requisitos Autonómicos
Cada comunidad autónoma regula específicamente las viviendas de uso turístico, estableciendo condiciones particulares:
Madrid:
- Certificado de Idoneidad (CIVUT).
- Registro en el Registro de Empresas Turísticas.
- Límite de 90 días/año sin licencia comercial.
- Acceso independiente desde la vía pública en ciertas zonas.
Cataluña:
- Prohibido alquilar por habitaciones.
- Cédula de habitabilidad y restricciones en municipios turísticos (PEUAT en Barcelona).
- Duración máxima de alquiler de 31 días por inquilino.
Comunidad Valenciana:
- Límite del 2% de viviendas turísticas por barrio en Valencia.
- Introducción de una tasa turística (1-1,5 € por noche).
Andalucía:
- Clasificación por “llaves” según nivel de servicios.
- Registro de la vivienda y comunicación inmediata al ayuntamiento.
País Vasco:
- Capacidad máxima de 8 personas.
- Obligación de contar con un gestor residente si se alquila por habitaciones.
Aragón:
- Certificado de idoneidad y evaluación municipal vinculante.
Islas Baleares y Canarias:
- Restricciones específicas en zonas de alta saturación turística.
Regulaciones Municipales
Cada ayuntamiento puede imponer normativas específicas adicionales. Algunos ejemplos:
Madrid:
- Suspensión de nuevas licencias hasta febrero de 2026.
- Licencia urbanística obligatoria en ciertas zonas.
Barcelona:
- Restricciones sobre ubicación y uso de viviendas turísticas.
- Regulación específica según el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT).
Sevilla:
- Solo se permiten en plantas bajas o primeras, salvo edificios completos dedicados a ello.
Otros municipios:
- Posibilidad de imponer tasas adicionales.
- Regulaciones sobre ruido, residuos y horarios de entrada y salida.
Nuevas Normativas para 2025
- Prohibición expresa permitida en comunidades de vecinos mediante mayoría cualificada.
- Registro obligatorio en la Ventanilla Única Digital antes de operar en plataformas online.
- Control de ocupación según metros cuadrados exigido en algunas comunidades autónomas.
- No retroactividad de nuevas normativas para viviendas registradas antes del 3 de abril de 2025.
Requisitos VUT
Conclusión
Las viviendas de uso turístico en España están sujetas a una regulación compleja que combina legislación estatal, autonómica y municipal. Es fundamental que los propietarios consulten la normativa específica de su comunidad autónoma y municipio antes de iniciar la actividad, ya que los requisitos pueden variar considerablemente. Para garantizar el cumplimiento legal, se recomienda asesoramiento profesional y actualización continua sobre los cambios normativos.
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