Tasaciones Inmobiliarias
¿Qué es una tasación?
Una tasación se entiende como la valoración de un objeto, ya sea una vivienda, una joya, etc. Si nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las podemos definir como un informe o documento destinado a determinar el valor de los inmuebles en el mercado en relación con la oferta y la demanda en determinado momento.
Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, y analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con formación específica en materia de valoración. Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida.
El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración.
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien.
El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
El precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Cada comunidad autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios fiscales”.
¿Qué métodos de tasación existen?
Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios métodos:
- Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
- Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
- Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
- Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
¿Qué aspectos comprenden las tasaciones?
Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:
- Me localiza la vivienda, comprobando que realmente existe
- La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
- Su superficie
- Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles…
- Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
- La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
- El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
- Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
- Si investiga si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
- Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación.
En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler.
Factores que afectan a la tasación
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:
- Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación
- Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
- Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico
- Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc
- Materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc
- Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
- Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación
- Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos
Una vez realizada la tasación, tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión.
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